Woonstrijd

Woonstrijd is een veelomvattend begrip. Uitgangspunt is dat wonen een recht is dat met waarborgen is omgeven. Eén van die waarborgen is dat je niet zomaar uit je woning gezet mag worden, of het nu om een huurwoning gaat of om een kraakpand. Woonstrijd ontstaat wanneer deze rechten niet meer vanzelfsprekend zijn en er aan getornd wordt. Veel studenten, gezinnen met kinderen en vluchtelingen zijn nu al genoodzaakt tijdelijke huurcontracten aan te gaan, in zowel antikraak- als sloopwoningen. Deze contracten zijn om verschillende redenen ongunstig voor zowel de huurder als het tegengaan van woningnood en bouw van sociale huurwoningen. Op deze pagina zullen we ingaan op verschillende aspecten van de woonstrijd zoals die op dit moment wordt gevoerd.

Kraken

Waarom kraken?

Tot voor kort was Nederland zo ongeveer het enige land ter wereld waar het kraken niet verboden was bij wet. Dit betekent niet dat er in andere landen niet wordt gekraakt, maar het geeft wel aan dat het een algemeen geaccepteerd en toegepast instrument was om woningnood en leegstand tegen te gaan. Vooral in de jaren '70 en '80 vierde de kraakbeweging hoogtij, ook in Groningen. Tegenwoordig wordt er nog steeds gekraakt en dat zal ook wel zo blijven. De motieven om te kraken zijn nog steeds dezelfde als 20 jaar geleden.

Als geen andere groep heeft de kraakbeweging in de loop der jaren haar bijdrage geleverd aan de woonstrijd. Zeker in het verleden werd er door de machthebbers in de Nederlandse steden terdege rekening gehouden met de wensen van de kraakbeweging. Regelmatig zijn grote sloopplannen naar de prullenbak verwezen na protesten en ook zijn veel kraakpanden gelegaliseerd tot woongroepen. Het Oude RKZ in Groningen is daar misschien wel het beste voorbeeld van. In sommige steden hebben krakers nog steeds wel invloed, vooral in buurten. Krakers vinden dat ze het recht hebben panden te kraken zolang er leegstand is, terwijl er ondertussen ook mensen dakloos zijn. Hierin werden ze tot oktober 2010 vrij ver gesteund door de wet. Kort gezegd was het mogelijk een pand te kraken als het een jaar of langer leeg stond. Mensen mochten dan dit pand in gebruik nemen als woonruimte, wat wil zeggen dat ze er een bed en een stoel moesten hebben staan. De eigenaar van het pand mocht ze er dan niet zomaar uitzetten.

De kraakscene is een veelzijdig wereldje. Krakers zijn vaak kritische en activistische mensen met een duidelijke mening en de wil om daadwerkelijk iets met die mening te doen. Kraakpanden vormen vaak het centrum van activeiten op allerlei politieke deelgebieden, zoals anti-militarisme, anti-fascisme, anti-seksisme en anti-bont. Daarnaast zijn kraakkroegen en volkskeukens vaak het middelpunt van de 'alternatieve' scene in een stad. Ook vinden veel culturele activiteiten plaats in kraakpanden en hebben veel kunstenaars een plekje voor hun atelier gevonden in een pand.

In Nederland is veel leegstand en veel woningnood. Veel leegstand wordt veroorzaakt door speculatie met onroerend goed. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een pand langere tijd (soms zelfs jarenlang) niet gebruikt wordt omdat dit in het (financieel) belang van de eigenaar is. Langdurige leegstand heeft, naast het onrechtvaardige aspect dat tegelijkertijd ook mensen dakloos zijn, nog meer nadelige gevolgen. Leegstaande panden trekken vaak vandalen aan. Zo worden ruiten ingegooid, worden panden beklad en wordt er soms zelfs brand gesticht. Maar ook zie je vaak dat tuinen overwoekeren en schuttingen vergaan. Dit alles heeft een heel nadelige invloed op het leven in de bewuste buurt. Omwonenden zijn daarom vaak juist heel blij dat krakers intrek nemen in een pand dat lang leeg heeft gestaan. Krakers proberen dan ook meestal meteen na de kraak een goede band met de buurt op te bouwen. In buurtcomité's gaan krakers geregeld hand in hand de strijd aan met de problemen die er in hun wijk spelen.

De nieuwe kraakwet

Sinds 1 oktober 2010 is kraken bij wet verboden. Een wetsvoorstel van de Kamerleden Van der Burg (VVD), Ten Hoopen (CDA) en Slob (ChristenUnie) is zowel door de Eerste als de Tweede Kamer aangenomen. De wet heet officieel Wet Kraken en Leegstand. Deze naam geeft al aan dat de nieuwe wet tweeledig is. Enerzijds wordt kraken ten allen tijden verboden. Hiermee vervalt het oude artikel 429sexies, waarin werd bepaald dat kraken na meer dan één jaar leegstand niet verboden is, uit het Wetboek van Strafrecht. Anderzijds voorziet de nieuwe wet in maatregelen om leegstand van bedrijfspanden tegen te gaan.

De Wet Kraken en Leegstand omvat een aantal nieuwe wetsartikelen. Allereerst moet hier genoemd worden art. 138a WvSr. De tekst luidt als volgt:

1. Hij die in een woning of gebouw, waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd, wederrechtelijk binnendringt of wederrechtelijk aldaar vertoeft, wordt, als schuldig aan kraken, gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de derde categorie.

2. Indien hij bedreigingen uit of zich bedient van middelen geschikt om vrees aan te jagen, wordt hij gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste twee jaren of geldboete van de vierde categorie.

3. De in het eerste en tweede lid bepaalde gevangenisstraffen kunnen met een derde worden verhoogd, indien twee of meer verenigde personen het misdrijf plegen.

De betekenis van artikel 138a

a) Door de plaatsing van het artikel in het Tweede Boek van het Wetboek van Strafrecht is kraken een misdrijf. Dit betekent o.a. dat er voorlopige hechtenis mogelijk is bij verdenking van het plegen van dit delict, hetgeen een voorwaarde is om in verzekering gesteld te kunnen worden. Daarnaast heeft de arrestant reeds voor het eerste verhoor recht op een advocaat. Bij misdrijven geldt dat de daaropgestelde maximale gevangenisstraf met een derde kan worden verhoogd indien tijdens het plegen van het feit nog geen vijf jaar zijn verlopen sinds betrokkene is veroordeeld tot gevangenisstraf wegens een soortgelijk misdrijf (artikel 43a Sr). Het deelnemen aan een organisatie die het plegen van strafbare feiten tot oogmerk heeft – op welke deelname maximaal zes jaar gevangenisstraf is gesteld – is alleen strafbaar als die strafbare feiten misdrijven zijn (artikel 140 Sr). Daardoor ontstaan ruimere mogelijkheden om op te treden tegen krakers die recidiveren en die een gestructureerd samenwerkingsverband vormen dat op het kraken van panden is gericht. Tot slot is medeplichtigheid aan kraken strafbaar, alsmede een poging tot kraken.

b)Artikel 138a spreekt van vertoeven. Vertoeven is het ergens zijn. Het maakt dus niets uit of je ergens woont of op bezoek bent. Ook maakt het niet uit of jij het pand zelf gekraakt hebt. De bedoeling van de wet is dat het ook strafbaar is om in een pand te vertoeven dat vóór 1 oktober 2010 gekraakt is. Het vertoeven moet wederrechtelijk zijn. Veel krakers leggen dit zo uit dat als zij een (mondelinge) overeenkomst hebben met de eigenaar van hun kraakpand, zij niet wederrechtelijk vertoeven in het pand. Echter indien de eigenaar deze overeenkomst eenzijdig opzegt is de afspraak niet zo veel meer waard. Naar het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in haar uitspraak van 1 maart 2011 kan er ook gesproken worden van vertoeven met betrekking tot personen die in het door hen gekraakte gebouw wonen maar zich ten tijde van de ontruiming van de woning of het gebouw, als bedoeld in de artikelen 138 en 138a Sr, voor korte termijn elders bevinden. Het woord ‘vertoeven’, het zich (voor enige tijd) ophouden, heeft in artikel 551a Sv (zie hieronder) immers dezelfde betekenis als ‘verblijven’, waaronder, aldus Van Dale, wordt verstaan: ‘enige tijd wonen’, een betekenis die duidelijk een ruimere omvang heeft dan het enkele feitelijk ter plaatse zijn. Het hof wijst er voorts op dat, voor zover het gebruik van het woord ‘vertoeven’ al tot enige onduidelijkheid zou kunnen leiden, het op grond van de strekking van de wetsgeschiedenis, die immers op niet mis te verstane wijze tot uitdrukking brengt dat artikel 551a Sv een strafvorderlijke bevoegdheid biedt voor de ontruiming van gekraakte panden, het voor krakers duidelijk is geweest dat door de ontruiming de aan hen toebehorende voorwerpen zouden worden verwijderd en aan hun huisrecht feitelijk een einde zou worden gemaakt.

Het gegeven, dat artikel 551a Sv ook grondslag biedt voor de ontruiming van de woning van een tijdelijk niet aanwezige kraker, leidt wel tot de noodzakelijk te stellen eis dat de ontruiming tijdig vooraf aan de kraker wordt medegedeeld. Alleen dan zal voor deze kraker voldoende duidelijk zijn dat binnen afzienbare tijd zijn huisrecht feitelijk wordt beëindigd. In dit verband dient te gelden dat de kraker die tijdelijk afwezig is ervoor zal hebben te zorgen dat mededelingen die tijdens zijn afwezigheid aan hem worden gedaan, hem bereiken.

c) Lid 2 van artikel 138a spreekt van middelen geschikt om vrees aan te jagen. Dit is een zeer vage omschrijving. In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel wordt slechts één voorbeeld gegeven ter uitleg van deze frase, namelijk het geval waarin een kraker bij een ontruiming dreigt een voorwerp uit het pand te vernielen. Het is afwachten op rechterlijke uitspraken voor een nadere invulling van dit 2e lid.

d)De straffen zijn maximumstraffen. In het verleden vielen straffen, zeker voor kraak acties, veel lager uit. Voorwaardelijke boetes van ongeveer 250 euro waren gebruikelijk. Bij de eerste veroordeling op grond van dit artikel op 26 november 2010 werden 6 krakers door de rechtbank Utrecht veroordeeld tot 40 uur werkstraf, te vervangen door 20 dagen hechtenis.

Een tweede belangrijk nieuw artikel dat voortkomt uit de Wet Kraken en Leegstand is art. 551a Wetboek van Strafvordering. De wettekst luidt als volgt:

In geval van verdenking van een misdrijf als omschreven in de artikelen 138, 138a en 139 van het Wetboek van Strafrecht kan iedere opsporingsambtenaar de desbetreffende plaats betreden. Zij zijn bevoegd alle personen die daar wederrechtelijk vertoeven, alsmede alle voorwerpen die daar ter plaatse worden aangetroffen, te verwijderen of te doen verwijderen.

De betekenis van artikel 551a:

a)De politie mag alle panden betreden waarvan zij denkt dat er zich personen wederrechtelijk vertoeven. Bij een (mondelinge) afspraak tussen eigenaar en krakers zou er dus geen sprake zijn van wederrechtelijk vertoeven en mag de politie het pand dus niet betreden. De rechter kan beoordelen of er sprake is van wederrechtelijk vertoeven (zie hieronder bij rechtspraak). De Rechtbank Utrecht besliste op 2 maart 2011 dat van wederrechtelijk vertoeven geen sprake kan zijn indien het OM de stelling van de krakers, dat zij toestemming van de eigenaar zouden hebben het pand te gebruiken, onvoldoende weerspreekt. Een enkele aangifte van de eigenaar is volgens de voorzieningenrechter onvoldoende om de rechtmatigheid van de voorgenomen ontruiming vast te stellen.

b) Het lijkt erop dat de politie alles en iedereen mag verwijderen uit een pand bij verdenking van kraken, voor zover een rechter niet anders heeft bepaald. Het Hof Amsterdam stelt in haar arrest van 1 maart 2011 echter grenzen aan het verwijderen van goederen uit een pand bij ontruiming. Het hof stelt dat er nadere regelgeving (lees: beleidsregels OM) moet komen met betrekking tot de bescherming die artikel 1 Eerste Protocol EVRM biedt. Zeer bijzondere omstandigheden daargelaten zal een niet aangekondigde verwijdering van de aan de krakers in eigendom toebehorende zaken in het kader van een ontruiming op de voet van artikel 551 Sv immers een ontoelaatbare inbreuk maken op de door het artikel 1 Eerste Protocol gegeven bescherming van het (ongestoorde genot van het) eigendomsrecht.

Indien echter een deugdelijke voorafgaande aankondiging van de ontruiming plaatsvindt is daarmee naar het oordeel van het hof voldaan aan de door artikel 1 Eerste Protocol EVRM verlangde procedurele waarborgen. Het is vervolgens aan de krakers om hun, gezien het bepaalde in artikel 138 en 138a Sr, zich illegaal in het pand bevindende voorwerpen zelf te (doen) verwijderen. Het hof gaat er vanuit dat op zo zorgvuldig mogelijke wijze met in het pand aangetroffen voorwerpen zal worden omgegaan en dat de redelijk mogelijke moeite wordt gedaan opdat de verwijderde voorwerpen aan de eigenaar zullen worden (kunnen) teruggeven. Het gaat hierbij overigens alleen om voorwerpen die eigendom zijn van de bewoners.

Rechtspraak

Binnen twee maanden na de inwerkingtreding van de Wet Kraken en Leegstand is er al jurisprudentie ontstaan, die leidt tot een nuancering van de nieuwe wet.

Onder de oude wet vond strafrechtelijke ontruiming plaats voordat de strafrechter overtreding van art. 429sexies Sr. bewezen had verklaard. Op 9 oktober 2009 stak de Hoge Raad (NJ 2010, 213) hier echter een stokje voor. Het arrest verklaarde de bestaande praktijk van strafrechtelijke ontruimingen onwettig. De wetgevers van de nieuwe Wet Kraken en Leegstand hebben middels het nieuwe artikel 551a Sv. de strafrechtelijke ontruiming van een wettelijke basis willen voorzien.

De bewoners van een aantal panden in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Leeuwarden hebben in oktober 2010 een zaak tegen de staat aangespannen. Zij stelden voor het Gerechtshof in Den Haag het vermoeden te hebben door het Openbaar Ministerie (OM) als verdachte van overtreding van art. 138a Sr. te worden aangemerkt en mogelijk met ontruiming op grond van art. 551a Sv. te worden geconfronteerd. Krakers stelden dat slechts tot ontruiming mocht worden overgegaan nadat een strafrechter had vastgesteld dat er sprake is van het plegen van een strafbaar feit. Het Gerechtshof gaat hier niet in mee.Verder stelden de krakers dat een ontruiming zonder tussenkomst van een rechter in strijd is met het ‘huisrecht’ zoals vastgelegd in artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM). Hier besliste het Hof het volgende:

Tegen deze achtergrond moet geoordeeld worden dat de ontruiming van appellanten uit hun woningen slechts kan plaatsvinden nadat de voorzieningenrechter over de rechtmatigheid van de ontruiming een uitspraak heeft kunnen doen. Aangezien het recht op een ‘effective remedy’ niet vereist dat tegen de uitspraak in eerste instantie ook een rechtsmiddel open staat, acht het hof het noodzakelijk maar ook voldoende dat appellanten de gelegenheid krijgen het oordeel van de voorzieningenrechter in te roepen. Het OM hoeft evenwel niet de uitkomst van een eventueel tegen die uitspraak ingesteld hoger beroep af te wachten.

Dit betekent dat indien het OM voornemens is een kraakpand te ontruimen, zij dit tijdig meldt bij de bewoners, opdat deze in de gelegenheid worden gesteld in kort geding te laten toetsen of er sprake is van wederrechtelijk vertoeven in een pand. Volgens het Hof dienen ten minste nauwkeurig omschreven en deugdelijk gepubliceerde beleidsregels van het OM te bestaan, waarin dit geregeld wordt.  Starten de bewoners evenwel geen procedure dan kan het OM na enige tijd toch overgaan tot ontruiming van het pand. Gaan de krakers in hoger beroep tegen een negatieve beslissing in kort geding, dan heeft dit geen schorsende werking en kan het OM dus overgaan tot ontruiming. Deze uitspraak van het gerechtshof in Den Haag wordt algemeen beschouwd als een eerste overwinning voor de krakers. De staat heeft direct na de uitspraak aangekondigd in cassatie te gaan bij de Hoge Raad. Op 28 oktober 2011 heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Hof bevestigd. Minister van Justitie Fred Teeven zal nu met de uitspraak van de hoogste rechtsinstantie in de hand bekijken of de wet aangepast moet worden om te voldoen aan de eisen van artikel 8 EVRM.

Het Hof Amsterdam oordeelde overigens op 1 maart 2011 dat het huisrecht alleen van toepassing is op bewoners van een kraakpand en niet op bijvoorbeeld een eetcafé, weggeefwinkel of expositieruimte.

Het Openbaar Ministerie

In reactie op bovenstaande uitspraak van het Gerechtshof in Den Haag heeft het College van procureurs generaal op 30 november 2010 beleidsregels gepubliceerd aangaande de uitvoering van de Wet Kraken en Leegstand:

Uitgangspunt

Het kraakverbod, dat vanaf 1 oktober 2010 van kracht is, zal door politie en Openbaar Ministerie onverkort worden gehandhaafd. Krakers weten dat zij zich schuldig maken aan een strafbaar feit (overtreding van art. 138, 138a of 139 Sr) en dat zij derhalve rekening dienen te houden met ontruiming van het door hen gekraakte pand. Krakers hebben de mogelijkheid om tegen een voorgenomen ontruiming een kort geding aan te spannen. Rekening houdend met het arrest van het Gerechtshof te Den Haag, is besloten dat ontruimingen op basis van art. 551a Sv in beginsel aan de bewoners van een kraakpand worden aangekondigd en dat in beginsel zal worden gewacht met ontruimen totdat de voorzieningenrechter zich over een voorgenomen ontruiming heeft uitgelaten, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, die hierna nader worden omschreven.

Aankondiging en kort geding

Een ontruiming wordt door of namens het Openbaar Ministerie schriftelijk bij de bewoners van het te ontruimen pand aangekondigd, tenzij sprake is van de hieronder genoemde uitzonderingsgevallen. In de aankondiging wordt vermeld dat de ontruiming zal plaatsvinden binnen acht weken na de aankondiging (eventueel, maar niet noodzakelijk, met vermelding van de precieze voorgenomen ontruimingsdatum), doch niet binnen de eerste zeven dagen van die termijn, teneinde de krakers in de gelegenheid te stellen binnen die zeven dagen een kort geding aanhangig te maken door middel van het uitbrengen van een dagvaarding tegen de Staat met daarin een datum en tijd van behandeling. Bij de berekening van deze termijn wordt de Algemene termijnenwet aangehouden. Indien (tijdig) van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt, zal het vonnis van de voorzieningenrechter worden afgewacht. Indien (en zodra) zich een of meer bijzondere omstandigheden voordoen, zoals hieronder omschreven, kan het wederrechtelijk bewoonde pand terstond – en dus zonder dat een eventueel kort geding wordt afgewacht – worden ontruimd.

Bijzondere omstandigheden en spoedontruimingen

In bepaalde omstandigheden kan worden afgeweken van de hoofdregel om ontruimingen van te voren aan te kondigen en te wachten met ontruimen tot een voorzieningenrechter in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. In zo'n geval volgt een spoedontruiming. Dit betreft de volgende situaties:

• de krakers worden verdacht van huisvredebreuk (138 Sr) waarbij het huisrecht van een ander wordt geschonden;
• de krakers worden verdacht van andere strafbare feiten, tengevolge waarvan de rechthebbende van het pand ernstig wordt getroffen (bijvoorbeeld: een bedrijf kan door de kraak niet meer functioneren of er worden ernstige vernielingen aangericht);
• door de wederrechtelijke bewoning ontstaat een gevaarlijke situatie of blijft deze in stand voor de krakers zelf, voor hun omgeving (bijvoorbeeld brandgevaar of instortingsgevaar) of voor bij ontruimingen betrokken personen (bijvoorbeeld door het barricaderen van panden of het aanbrengen van boobytraps);
• er is sprake van (ernstige vrees voor) verstoring van de openbare orde en veiligheid door de krakers, in of in de omgeving van het wederrechtelijk bewoonde pand.

In Amsterdam en omgeving vinden sinds 2012 steeds vaker spoedontruimingen plaats. Meestal betreft het panden die nauwelijks een week gekraakt zijn. De spoedontruiming lijkt zo gebruikt te worden door het OM om de gang naar de rechter te omzeilen. Door het plotselinge en onaangekondigde karakter van de spoedontruiming hebben de bewoners meestal geen mogelijk de ontruiming vooraf te laten toetsen door een rechter. Bij een kort geding na de ontruiming hebben de krakers normaal gesproken geen spoedeisend belang meer.

De Rechtbank Assen heeft op 2 maart 2011 als eerste bepaald dat de hierboven beschreven beleidsregels van het OM voldoen aan art. 8 EVRM.

De Groninger ‘driehoek’

Het driehoeksoverleg tussen burgemeester, hoofdofficier van justitie en hoofdcommissaris van de politie in Groningen is op z’n zachtst gezegd vaag over het door haar te voeren beleid ten aanzien van het strafrechtelijke deel van de Wet Kraken en Leegstand. Nadat burgemeester Peter Rehwinkel in september 2010 aanvankelijk had geroepen dat de driehoek in Groningen de anti-kraakwet consequent zou gaan uitvoeren vanaf 1 oktober, werd hij enkele dagen later al weer teruggefloten door wethouder Karin Dekker. Daarop twitterde de burgemeester vanuit China dat er geen heksenjacht op krakers zou komen. Ook het OM zei nog niet grootschalig te willen gaan ontruimen. Te verwachten valt dat het OM in Groningen zich zal houden aan de hierboven beschreven beleidsregels van het college van procureurs generaal. De ontruiming van de voormalige Pizzeria Contini op 24 februari 2011 was geen strafrechtelijke, maar een civielrechtelijke ontruiming. Toch laat deze ontruiming mogelijk een 'verharding' van de kant van de burgemeester zien. De President van de Rechtbank Groningen oordeelde een dag na de ontruiming dat deze onrechtmatig was. Naast deze onrechtmatigheid was er ook een enorme politie(over)macht opgetrommeld om het pand te ontruimen. In een gesprek met Groninger krakers dat plaatsvond naar aanleiding van de onrechtmatige ontruiming van het kraakpand Contini, heeft de burgemeester evenwel aangegeven de nieuwe kraakwet niet uit te zullen voeren.

Eerste ontruiming in Groningen op grond van artikel 138a

Op 27 oktober 2011, iets meer dan een jaar na het ingaan van de nieuwe wet, verstuurde het Openbaar Ministerie in Groningen een brief naar de krakers aan de Boteringestraat 62, waarin zij aangaf voornemens te zijn het pand te willen ontruimen op grond van de nieuwe kraakwet (art. 138a Sr.). In het pand was onder andere een weggeefwinkel gevestigd. Overeenkomstig de landelijke beleidslijn van het OM gaf de brief aan dat het pand binnen acht weken ontruimd zou gaan worden, waarbij de krakers de mogelijkheid werd geboden binnen een week een kort geding te starten, opdat een onafhankelijke rechter de rechtmatigheid van de ontruiming zou kunnen toetsen. De krakers hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt, maar vingen bot bij de Groninger rechtbank. De eerste ontruiming op grond van de nieuwe kraakwet in Groningen is daarmee een feit. Duidelijk is dat het Openbaar Ministerie in Groningen hiermee zijn eigen beleid uitstippelt en de burgemeester weinig in te brengen heeft op dit punt. Het kan ook zijn dat dit een makkelijke manier is voor Rehwinkel om zich achter het OM te verschuilen.

Leegstandsbestrijding

De Wet Kraken en Leegstand geeft gemeenten de mogelijkheid een leegstandverordening vast te stellen. Gemeenten zijn hier niet toe verplicht en dit deel van de wet is dan ook vrijblijvend. Een leegstandsverordening kan de volgende instrumenten bevatten om leegstand van bedrijfspanden tegen te gaan:

• meldingsplicht leegstand kantoorpanden en winkelruimten (de Huisvestingswet kent al een dergelijke regeling ten aanzien van woonruimten)
• deze leegstandsmelding moet uiteindelijk leiden tot een ‘leegstandsoverleg’
• het ‘leegstandsoverleg’ is een gesprek tussen de eigenaar en B&W over leegstand. De uitkomst van dit gesprek wordt neergelegd in een leegstandsbeschikking
• op het niet nakomen aan de meldingsplicht door een eigenaar kan in de gemeentelijke verordening als sanctie een bestuurlijke boete worden opgenomen. De gemeente kan bij ontdekking van de overtreding een bestuurlijke boete opleggen van maximaal €7500
• ook panden die door een leegstandsbeheerbedrijf (anti-kraakbedrijf) worden beheerd, moeten worden gemeld in het kader van deze meldingsplicht. Dit omdat (een deel van) een pand dat op basis van anti-kraak wordt beheerd, dikwijls nog als gedeeltelijk leegstaand kan worden gekwalificeerd. Het is aan de gemeente om te beoordelen of het pand door de leegstandbeheerder in voldoende mate wordt gebruikt
• Wanneer de gemeente oordeelt dat het pand onvoldoende wordt gebruikt, terwijl daartoe wel mogelijkheden zijn, kan de eigenaar worden gevraagd daar iets aan te doen. Hetzij door een huurden te zoeken, hetzij door het kraakwachtbedrijf te vragen meer gebruikers in het pand te zetten. Wanneer de eigenaar daar niet aan voldoet kan de gemeente in het uiterste geval een gebruiker voordragen. De eigenaar moet dan binnen 3 maanden een contract sluiten met deze voorgedragen gebruiker.
• sluit de eigenaar geen contract met een voorgedragen gebruiker, dan kan de gemeente de eigenaar een dwangsom opleggen of bestuursdwang uitoefenen

Leegstandsverordening in Groningen?

Net als de meeste andere gemeente in Nederland heeft ook Groningen reeds voor de invoering van de nieuwe wet aangegeven geen leegstandsverordening vast te zullen stellen. Belangrijkste argument lijkt hierbij dat gemeenten geen budget hebben gekregen om ambtenaren in dienst te nemen die de leegstandsverordening kunnen uitvoeren. Daarnaast is de gemeente van mening dat er in goed overleg met de eigenaren meer bereikt kan worden dan wanneer er gedreigd wordt met sancties. De gemeente houdt zelf geen leegstandsregister bij en is voor de statistieken over leegstand in de stad afhankelijk van gegevens van bedrijven als DTZ Zadelhoff en Carex bv.

GroenLinks in de gemeenteraad lijkt het vaststellen van een leegstandsverordening echter toch als een serieuze optie te zien en raadslid Lizette van der Vegt heeft daartoe eind september 2010 een voorstel gedaan. Zij ziet ook een manier om het probleem van te weinig ambtenaren te omzeilen: de uitvoering van leegstandsbeleid kan aan kraakwachtburo Carex bv worden overgedragen. Deze kan bijvoorbeeld een leegstandsregister bijhouden, gesprekken met eigenaren voeren en gebruikers voordragen. GroenLinks wil kraakwachtbedrijven zoveel mogelijk bannen uit de stad. Vreemd genoeg ziet zij Carex bv niet als een kraakwachtburo.

Anti-kraak/kraakwacht/leegstandbeheer

Wat is anti-kraak?

Anti-kraak houdt in dat leegstaande panden tijdelijk worden gebruikt door bewoners dan wel atelierhouders zonder huurcontract. Een kraakwachtovereenkomst is een bijzondere vorm van bruikleen (art. 7A:1777BW). De eigenaar van een leegstaand pand sluit een contract met een kraakwachtbureau om tijdelijk mensen in zijn pand te zetten, zodat deze niet gekraakt kan worden. Het kraakwachtbureau sluit vervolgens weer een contract met een woningzoekende of een kunstenaar die atelierruimte zoekt. Dit contract is geen huurcontract zoals beschreven in de Huurwet, maar een gebruikerscontract. De indieners van de Wet Kraken en Leegstaand spreken overigens niet van bruikleen, maar van bewaarneming (art.7:600BW). Dit is een heel ander soort overeenkomst en er is geen enkel kraakwachtbureau bekend, dat gebruik maakt van de bewaarnemingovereenkomst.

Wat is er mis met anti-kraak?

Er kleven drie grote nadelen aan anti-kraak:

Ten eerste: In tegenstelling tot wat de meeste kraakwachtbureau's beweren houdt anti-kraak de leegstand in stand of bevordert het zelfs. Veel pandeigenaren hebben er uit speculatiemotieven baat bij dat er niets gebeurt met hun pand, opdat zij het later voor een veel hogere prijs kunnen verhuren of verkopen. Vaak laten zij hun pand meer dan een jaar leegstaan, hetgeen tot voor kort betekende dat het gekraakt kon worden. Om dit te voorkomen schakelde een eigenaar een kraakwachtbureau in, die daarmee dus de leegstand bevordert. Ondanks dat er sinds 1 oktober 2010 een kraakverbod van kracht is, verwacht eigenlijk niemand dat anti-kraak uit het straatbeeld zal verdwijnen. Sterker nog, de indieners van de Wet Kraken en Leegstand zien kraakwachtbedrijven als een ideale manier om leegstand tegen te gaan. Door de aanwezigheid van het fenomeen kraakwacht worden pandeigenaren zelfs aangemoedigd om hun pand leeg te laten staan. Er bestaat immers geen gevaar dat het pand gekraakt wordt. De kraakwachtbureau's snoepen inmiddels van twee kanten: ze ontvangen geld van de pandeigenaar én van de gebruiker.

Ten tweede: Het gebruikerscontract is geen huurcontract en ontbeert daarmee alle waarborgen die in de Huurwet zijn vastgelegd ter bescherming van de huurder. De wettelijke opzegtermijn van een huurcontract door de verhuurder geldt hier niet. In het gunstigste geval mag een gebruiker er nog vier weken zitten, maar vaak zal dit veel korter zijn. Het kraakwachtbureau heeft geen onderhoudsplicht, mag ten allen tijde het pand betreden en is niet schadeplichtig indien door nalatigheid van het kraakwachtbureau of de pandeigenaar schade is ontstaan aan de goederen van de gebruiker. Verder kan de gebruiker maar beperkt een beroep doen op de rechter bij niet-nakoming van het gebruikerscontract door het anti-kraakbureau, omdat er wettelijk niets geregeld is ten aanzien van dit soort contracten. Het komt er dus op neer dat het anti-kraak de Huurwet ondermijnt. Nu zullen veel kraakwachten zeggen dat dat hun probleem is en dat ze daar zelf voor hebben gekozen, maar zo gemakkelijk ligt het niet. Door de anti-kraak en ook door tijdelijke verhuur, waarbij je iets meer rechten hebt, ontstaat er een inflatie van het huurrecht. De Huurwet is geschreven ten gunste van de huurder, maar door deze nieuwe 'verhuur'-methoden worden de rechten van de huurder steeds meer aangetast. In het meest ongunstige geval zal dat leiden tot een aanpassing van de Huurwet, waarbij verhuurders steeds meer vrijheden krijgen om het leven van huurders zuur te maken.

Ten derde: Er is geen wettelijke basis voor het systeem van anti-kraak:

Volgens sommige kraakwachtbureau's is een kraakwachtovereenkomst een bruikleenovereenkomst, geregeld in de artikelen 1777t/m1798 van Boek 7A van het Burgerlijk Wetboek.

De wetgever heeft met deze overeenkomstsvorm (de bruikleenovereenkomst) echter nooit het systeem van antikraak willen creëren.Het bruikleencontract gebruiken voor anti-kraak heeft slechts één doel, nl. het ontduiken van de regels van het huurrecht en er hoeft door de eigenaar geen OZB betaald te worden. Dit is ethisch onjuist (in strijd met de goede zeden).Kraakwachtbureau´s zoals CareX BV vragen gemiddeld 250 tot 300 euro borg. In dit wet is niets geregeld over de mogelijkheid om een borg te vragen bij een bruikleenovereenkomst. Een bruikleencontract loopt af op een vantevoren afgesproken tijdstip of indien de gebruiker klaar is met het gebruik. Wil de uitlener het goed voortijdig terug vanwege dringende en onverwachts opkomende redenen, dan dient de rechter daarover een uitspraak te doen. In een kraakwachtcontract wordt nooit de mogelijkheid van tussenkomst van de rechter genoemd, vaak wordt het zelfs uitgesloten. Dringende en onverwachts opkomende redenen worden in het kraakwachtwachtcontract genoemd als aanleiding om een bewoner binnen enkele weken te laten vertrekken.

Een bruikleencontract moet om niet worden gesloten. Dit betekent dat er alleen een onkostenvergoeding mag worden gevraagd. Deze onkostenvergoeding mag dus niet te hoog zijn.In een uitspraak van de Rechtbank A'dam van 17 dec. '99 wordt bepaald dat een anti-kraakcontract moet worden beschouwd als huurcontract indien de maandelijkse vergoeding zo hoog is dat het niet te beschouwen is als een onkostenvergoeding (in casu was dat 450 gulden). Als je de uitspraak van de Amsterdamse Rechtbank legt naast een recent concept-contract van CareX BV voor een pand in Groningen-Zuid, moeten we concluderen dat ook hier eigenlijk sprake was van een huurcontract. Hier werd 175 euro 'gebruikersvergoeding' gevraagd door CareX BVaan de bewoners. 55 euro hiervan was bedoeld voor gas, water en licht. De rest ging naar CareX BV. Dit betekent aan de ene kant dat er sprake was van een huurcontract, omdat de gebruikersvergoeding te hoog was. En aan de andere kant dat er geen sprake kan zijn van een bruikleenovereenkomst, aangezien het niet om niet is. Van de 120 euro die CareX BV ontvangt is een deel pure winst. Directeur Hofstee van CareX BV heeft de laatste jaren een aantal bedrijfjes opgericht buiten de anti-kraaksector. Het personeel van deze bedrijfjes wordt betaald van de winst die hij maakt met CareX. In 2012 oordeelde een Rotterdamse rechter in kort geding dat het ervoor moest worden gehouden dat de tussen verhuurder en huurder gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken, nu de essentialia gebruik en tegenprestatie tussen partijen waren overeengekomen. Het standpunt van verhuurder dat de door huurder betaalde vergoeding geen redelijke marktconforme tegenprestatie voor het genot van de woning betrof kon niet slagen, aangezien deze stelling niets afdoet aan het rechtskarakter.

Bij beantwoording van de vraag of sprake is van een huur- dan wel bruikleenovereenkomst is de betiteling van de contractuele relatie niet van doorslaggevend belang. Het gaat om hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Dat bij het in gebruik geven van een zaak een tegenprestatie wordt afgesproken die niet marktconform is, brengt niet zonder meer mee dat dan geen sprake is van huur.

Dat een dergelijk contract moet worden beschouwd als huurcontract heeft duidelijke consequenties: het kraakwachtbureau moet zich houden aan het huurrecht. Typische 'kraakwachtbureaubevoegdheden' zoals het niet hebben van een onderhoudsplicht, het ten allen tijde kunnen betreden van een pand en het niet schadeplichtig zijn indien door nalatigheid van het kraakwachtbureau of de eigenaar schade is ontstaan aan de goederen van de bewoner, zouden daarmee in strijd zijn met het huurrecht.

Keurmerk Leegstandbeheer en LEEGaward

Een aantal jaren geleden heeft de kraakwachtbranche een eigen keurmerk in het leven geroepen. Kraakwachtburo's moeten aan bepaalde eisen voldoen om het Keurmerk Leegstandbeheer te mogen gebruiken. De Stichting Keurmerk Leegstandbeheer verleent de keurmerken. Voorzitter van de stichting is Jan ten Hoopen, die namens het CDA initiatief nam tot het kraakverbod. Een citaat van Ten Hoopen in een interview over studenten die anti-kraak wonen: "Het laat zien dat jonge mensen maatschappelijk betrokken zijn. Hiernaast is het voor hen ook een prachtige leercurve om te ervaren hoe de maatschappij functioneert en hoe je hierin kunt functioneren." Medebestuurslid Van Zuidam is gespecialiseerd in het huisvesten van arbeidsmigranten uit Polen, Roemenië en Bulgarije middels de kraakwachtconstructie. In een register dat op de site van de stichting te vinden is staan zo'n 20 buro's ingeschreven.

Naast de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer is er ook nog een Vereniging Leegstandbeheerders Nederland. Hier zijn op dit moment 7 buro's bij aangesloten. Het belangrijkste wapenfeit van deze vereniging is de jaarlijkse uitreiking van de LEEGaward aan het bedrijf dat het meest efficiënt en creatief omgaat met leegstaande gebouwen.

Tot slot

Officieel is anti-kraak geen gebruik in de zin van de Leegstandswet. Dit houdt in dat als een pand langer dan een jaar leegstaat, maar gedurende dat jaar is 'gebruikt' (of misbruikt) door kraakwachten, het toch kon worden gekraakt tot 1 oktober 2010. Dit blijkt o.a. uit jurisprudentie van Amsterdamse rechters. Verder is het in het verleden voorgekomen (voor zover bekend niet in Groningen) dat krakers anti-krakers uit hun pand hebben gezet. Ook dan is het voor een eigenaar moeilijk te bewijzen dat zijn pand in gebruik was, de anti-krakers hadden immers geen huurcontract.

Huren

Woningnood, leegstand en bouw van sociale huurwoningen

Een zogenaamde oplossing van de gemeente van het woningnoodprobleem, is het afgeven van vergunningen om panden tijdelijk bewoonbaar te maken. Dit is echter een schijnoplossing. Deze tijdelijke huurders hebben in feite geen eigen woonruimte, zij hebben slechts tijdelijk een dak boven hun hoofd. Maar in de statistieken worden zij niet als huiszoekenden meegenomen, zodat het lijkt alsof er geen woningnood is, want is de redenatie, deze mensen hebben een woning, al is het tijdelijk. Door middel van deze statistische list kunnen gemeenten en woningcorporaties de bouw van goedkope huurwoningen ontduiken. Wat zij graag willen, want met sociale huur is geen cent te verdienen.

Daarbij komt dat deze tijdelijke woningen niet optimaal bewoond worden, er wonen vaak slechts 2 of 3 mensen, terwijl er met gemak 10 zouden kunnen wonen. Voorbeelden in de stad zijn er volop te noemen. Vele straten in de Oosterparkwijk hebben het bijvoorbeeld moeten ontgelden. Neem de Gerbrand Bakkerstraat; in deze prachtige straat woonden veel mensen voor een lage huur. Voornamelijk door de locatie was er veel geld te verdienen door deze huizen samen te voegen en ze te verkopen. Oude bewoners zijn met een oprotpremie de straat uit gestuurd en moesten wijken voor de rijken, naar de randen van de stad, waar nog wel goedkopere en betaalbare huurwoningen waren. Ook de bewoners van sociale huurwoningen uit onder andere de Grunobuurt, Vinkhuizen, Korrewegwijk en Herewegbuurt moesten vertrekken of zullen nog moeten vertrekken voor de komst van duurdere huur- of koopwoningen naar goedkopere delen van de stad. Die woningen zijn echter schaars aan het worden, ze worden gesloopt of verbouwd tot koophuis. Nergens worden betaalbare woningen voor deze groepen bewoners gebouwd, omdat er niets mee te verdienen valt.

Nieuwbouw noodzakelijk

De woningbouwproductie moet omhoog om de woningnood tegen te gaan. Meer nieuwbouw is nodig, daar is iedereen het over eens. Maar of die zal toenemen is echter nog steeds onduidelijk. Het zal niet liggen aan een tekort aan geld, want corporaties hebben genoeg vermogen. Nee, de oorzaken van de huidige woningnood liggen aan een gebrek aan initiatief bij corporaties en gemeenten.

Tijdelijk huren

Tijdelijke huur volgens de Huurwet

De huurder ontleent zijn rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Gesteld kan worden dat het BW de huurder een uitgebreide bescherming biedt. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De wet biedt daartoe slechts in een beperkt aantal gevallen de mogelijkheid. Dan moet al gauw worden gedacht aan wanbetaling, overlast, e.d. Voorts is onder bepaalde voorwaarden eenzijdige opzegging mogelijk in die gevallen waarin een huurcontract voor bepaalde tijd is aangegaan.

Het huurrecht voorziet in de mogelijkheid om een huurcontract voor bepaalde tijd aan te gaan. Het contract moet in dat geval een beding bevatten waarin is geregeld dat de eigenaar/bewoner de verhuurde woning na afloop van de huurtermijn (weer) zelf wil gaan bewonen. Onder verwijzing naar deze opzeggingsgrond kan de verhuurder de huurovereenkomst te zijner tijd eenzijdig opzeggen. Altijd moet een opzegtermijn in acht worden genomen. Deze termijn beloopt minimaal drie maanden. De huurder is in geval van een huuroverkomst voor bepaalde tijd verplicht de afgesproken periode vol te maken, tenzij anders is afgesproken. Als de huurder voor het verstrijken van de afgesproken periode de woning verlaat, kan hij meestal gedwongen worden het resterende huurbedrog alsnog te betalen.

Als de verhuurder niet op tijd opzegt loopt het huurcontract gewoon door. Bovendien moet de verhuurder na het verstrijken van de bepaalde tijd nog steeds belang hebben bij de huurbeëindiging. Als hij bijvoorbeeld heeft gesteld dat hij zelf in de woning wil terugkeren en het blijkt dat hij dat niet meer van plan is, kan de huur niet meer om deze reden beëindigd worden.

De huurovereenkomst kan steeds met een bepaalde periode worden verlengd.

Een bepaling in het huurcontract waarin de huurder aangeeft akkoord te gaan met het beëindigen van de huur over bijvoorbeeld een jaar is ongeldig. Wel is het mogelijk dat de huurder kort na het betrekken van de woning een verklaring ondertekent dat hij er na bijvoorbeeld elf maanden uit moet. Daar zal de huurder zich aan moeten houden. Niet zomaar ondertekenen dus zo'n verklaring!

Natuurlijk zal het voorkomen dat de eigenaar/verhuurder echt van plan is zijn pand in de toekomst zelf te gaan bewonen, maar in veel gevallen zal een dergelijke bepaling in het huurcontract niet meer dan een trucje zijn om niet te vast aan een huurder te zitten. Feit blijft dat een verhuurd pand moeilijker te verkopen is en ook minder waard is.

Tijdelijke huur volgens de Leegstandswet

De wettelijke huurbescherming vervalt wanneer de Leegstandswet van toepassing is. De gemeente heeft de bevoegdheid om eigenaren van woningen een vergunning te verlenen voor het tijdelijk verhuren van woonruimte die leegstaat. Vaak gaat het hierbij om woningen in een project van stedelijke vernieuwing die op termijn gesloopt worden. De woningen beschikken nog over alle voorzieningen. De tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet beoogt in maatschappelijk opzicht ongewenste leegstand van woningen tegen te gaan. Is de vergunning op basis van artikel 15 van de Leegstandswet eenmaal afgegeven dan kan de eigenaar in een huurovereenkomst tot zodanige afspraken komen dat de huurder geen aanspraken meer kan maken op huurbescherming. Zo bouwt de eigenaar de zekerheid in dat de woning na afloop van de overeengekomen termijn weer vrijkomt. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. In het contract moet staan hoe lang de vergunning geldig is. Wordt dit niet vermeld, dan is het huurrecht van toepassing en geniet de huurder volledige huurbescherming.

De meeste gemeenten hebben een gemeentelijke Verordening Tijdelijke Verhuur. Daarin is geregeld welke procedure moet worden gevolgd en aan welke voorwaarden moet worden voldaan. Vergunningen worden aangevraagd met behulp van het Model aanvraagformulier tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet. De vergunning wordt voor twee jaar afgegeven met de mogelijkheid van drie keer een verlenging van een jaar tot vijf jaar. Een vergunning voor tijdelijke verhuur kan een verhuurder/eigenaar aanvragen voor huurwoningen die, op het moment van aanvraag van de vergunning, bestemd zijn voor sloop of voor een ingrijpende renovatie. In het geval van sloop moet de verhuurder aantonen, dat de sloop binnen een 'redelijke' termijn zal plaatsvinden. De vergunning wordt verleend als:

• de woonruimte leegstaat;
• van de eigenaar 'in redelijkheid niet kan worden gevergd' dat hij de woonruimte op andere wijze laat bewonen;
• de eigenaar aantoont dat er voldoende mensen in de woning komen wonen.
• B&W stellen de maximale huurprijs vast op basis van het puntenstelsel van de Huurprijzenwet Woonruimte. Een overeenkomst moet voor minimaal zes maanden worden aangegaan, de opzegtermijn bedraagt voor de verhuurder drie maanden en voor de huurder een maand. De huurovereenkomst eindigt zonder meer wanneer de vergunning afloopt, tenzij reeds om de verlenging van de vergunning is verzocht en op dit verzoek nog niet is beslist.
• Voor sloopwoningen die eigendom zijn van de gemeente geldt een aparte regeling. De gemeente heeft geen vergunning nodig voor tijdelijke verhuur. Als de sloop niet doorgaat vervalt de tijdelijkheid van het contract en kan de huurder zich beroepen op het huurrecht.

Motie Ortega Martijn en De Boer

Eind 2011 heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen van de kamerleden Ortega Martijn (Christenunie) en De Boer (VVD) die de regering oproept om te komen tot sterke vereenvoudiging of afschaffing van de vergunning voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Aanleiding voor deze motie is dat veel mensen moeite zouden hebben hun woning te verkopen, terwijl ze inmiddels al een nieuwe woning hebben gekocht. Op dit moment werken hypotheekverstrekkers (banken) vaak niet mee aan de tijdelijke verhuur van een woning. De indieners van de motie zien graag dat banken verplicht worden tot medewerking. Als het aan de Christenunie ligt wordt de maximale termijn voor een vergunning opgerekt naar zes, in plaats van de huidige vijf jaar. Je kunt dan eigenlijk al niet meer spreken van een tijdelijk contract. Als het aan de VVD ligt wordt de vergunningsplicht helemaal afgeschaft. Als deze motie in de wet wordt opgenomen dreigt er een nieuwe categorie van huurders te ontstaan die wel de volledige huur moet betalen, maar minder rechten heeft.

Boven